Archive - May 2017

Jak to zrobić, krok po kroku – zakup mieszkania

Właśnie zdecydowałeś, że kupisz mieszkanie. Wiesz, że czeka cię prawny tor przeszkód. Ale czy wiesz, jakie to przeszkody i jak je pokonać? Czego pilnować? Jak nie dać się oszukać?

 

Najpierw musisz odpowiedzieć sobie na pytanie: szukasz mieszkania na własną rękę czy korzystasz z pośrednika?

 

1. Z pośrednikiem lub bez
Jeśli transakcję przeprowadzasz np. ze znajomym lub z kimś z rodziny – poradzisz sobie sam. Jeżeli nie – szukaj pośrednika.

Pośrednikowi zapłacisz prowizję – zwykle 2-3 proc. ceny mieszkania.

W większych miastach pośrednicy zdominowali już handel mieszkaniami. To oni głównie dają ogłoszenia w gazetach. Nawet te – co już jest zupełnie nie fair – zaczynające się od słów “sprzedam bez pośrednika”.

 

2. W ilu agencjach
Trudno powiedzieć, czy lepiej wiązać się z małymi czy dużymi agencjami. Często mniejsze, lokalne agencje troskliwiej zajmują się klientami, bo każdy jest dla nich cenny. Agenci dzwonią do Ciebie z każdą potencjalnie interesującą ofertą. Współpraca z takimi agencjami na pewno warta jest polecenia, gdy szukasz mieszkania w konkretnej okolicy.

Zanim zdecydujesz się na usługę konkretnego pośrednika czy pośredników, zasięgnij opinii znajomych, którzy mieli kontakt z agencjami.

 

3. Spisz umowę przedwstępną
Znalazłeś mieszkanie, uzgodniłeś cenę. Zaczyna się prawny tor przeszkód.

Pół biedy, gdy właściciel może opuścić mieszkanie w każdej chwili, a ty już masz pieniądze. Wtedy możesz od razu umówić się na spisanie notarialnej umowy kupna-sprzedaży. Takie sytuacje zdarzają się jednak dość rzadko. Transakcje mieszkaniowe mają najczęściej charakter wiązany: sprzedajesz mieszkanie, by mieć pieniądze na inne. Nie chcesz ryzykować sprzedaży, zanim nie znajdziesz nowego mieszkania dla siebie.

Co zrobić, by mieć pewność, że właściciel mieszkania – z którym właśnie porozumiałeś się co do ceny – nie zmieni zdania? Że nie wystawi cię do wiatru, tłumacząc, że “przyszedł inny klient i dał więcej”. A z drugiej strony – jak zyskać gwarancję, że kupujący nie obiecuje gruszek na wierzbie, tylko naprawdę chce kupić? Ustalenia te powinny zostać spisane w umowie przedwstępnej (zwanej też umową przyrzeczenia). Zgodnie z kodeksem cywilnym dokument ten gwarantuje, że żadna ze stron umowy nie będzie mogła samowolnie zmienić jej warunków.

UWAGA! Umowę przedwstępną spisujemy z pomocą prawnika. Musi ona zawierać wszystkie ustalenia: cenę mieszkania, terminy płatności, termin wyprowadzenia się starego właściciela, to czy w mieszkaniu zostają: telefon, meble kuchenne, szafa wnękowa itp.

Zawierając umowę przedwstępną, kupujący wpłaca zadatek, który zwyczajowo wynosi 10 proc. ceny lokalu. Jeśli potem kupiec się rozmyśli, to – zgodnie z kodeksem cywilnym – sprzedający może ten zadatek zatrzymać. Jeśli z kolei sprzedający nie wywiąże się z któregoś z warunków umowy (np. zmieni cenę, zabierze telefon, nie wyprowadzi się w wyznaczonym terminie), kupujący może domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

UWAGA! Jest bardzo ważne, aby zadatek był określony w umowie właśnie słowem “zadatek”. Bo jeśli napiszesz np. “zaliczka”, to w razie kłopotów nie będziesz mógł domagać się zwrotu w podwójnej wysokości, gdyż “zaliczka” w kodeksie cywilnym w ogóle nie występuje.

Choć teoretycznie można spisać umowę przedwstępną bez zadatku, prawnicy radzą, by z niego nie rezygnować. W przeciwnym razie, jeśli druga strona zerwie umowę, będziesz mógł żądać wyrównania szkód (wynikających np. ze wzrostu cen mieszkań) tylko w sądzie.

Trzeba także pamiętać, że wśród sprzedających zdarzają się ludzie nieuczciwi, którzy mogą nie chcieć zwrócić zadatku. Aby uniknąć ewentualnego procesowania się w sądzie, bezpieczniejsze jest pozostawienie zadatku w depozycie, np. agencji.

 

4. Ustal termin wymeldowania
Właściwą umowę kupna–sprzedaży mieszkania spisuje się w formie aktu notarialnego. Jego postanowienia są ostateczne.

Jeśli sprzedający ma się wyprowadzić np. kilka dni po podpisaniu umowy, wówczas kupujący powinien koniecznie żądać wpisania do aktu notarialnego tzw. rygoru egzekucyjnego. Chodzi o to, by można było bez sądowych ceregieli wyeksmitować nieuczciwego sprzedawcę na bruk, gdyby zwlekał z wyprowadzką.

Rygor egzekucyjny chroni też sprzedającego, np. gdy nabywca przyrzekł mu zapłatę w kilku ratach i o ostatniej płatności “zapomniał”. Z aktem można wówczas pójść do komornika.

Najlepiej, jeśli sprzedający wymelduje się wraz z całą rodziną bezpośrednio przed podpisaniem umowy sprzedaży mieszkania. Zaświadczenie z urzędu gminy powinno zawierać słowa: “Obecnie nikt nie jest zameldowany w lokalu”.

 

5. Sprawdź spółdzielnię…
Notariusz przed sporządzeniem aktu bada, czy sprzedający rzeczywiście ma prawo własności danego mieszkania. To badanie warto – dla bezpieczeństwa – powtórzyć samodzielnie.

Jeśli kupujesz mieszkanie spółdzielcze, jego właściciel powinien przedstawić “Zaświadczenie do sprzedaży” wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. Zaświadczenie powinno zawierać: dokładny adres i numer mieszkania, nazwisko i imię członka spółdzielni, powierzchnię użytkową lokalu, wycenę lokalu według stawek spółdzielczych.

Wiele spółdzielni zamieszcza w zaświadczeniu także inne istotne informacje, np. czy sprzedawany lokal stanowi majątek odrębny sprzedającego, czy też jest wspólną własnością małżonków; datę nabycia przez sprzedającego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz numer rejestru członkowskiego sprzedającego.

UWAGA! Upewnij się też, czy mieszkanie nie jest zadłużone. Najlepiej sprawdź to w administracji spółdzielni. Od sprzedającego zażądaj też książeczek opłat za energię elektryczną, a jeśli w mieszkaniu zostaje telefon – rachunków telefonicznych.

Jeśli sprzedawane mieszkanie pochodzi ze spadku, potrzebne jest postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku oraz zezwolenie urzędu skarbowego. Jeśli zaś mieszkanie należało do małżeństwa, które się rozwiodło, trzeba przedstawić postanowienie sądu lub ugodę dotyczącą podziału majątku.

Jeśli mieszkanie jest sprzedawane przez pełnomocnika, powinien on przedstawić również oryginał pełnomocnictwa – w formie aktu notarialnego.

UWAGA! Na rynku działa coraz więcej oszustów podrabiających pełnomocnictwa, którzy sprzedają cudze mieszkania. Warto więc poprosić notariusza, by zadzwonił do kolegi i potwierdził autentyczność pełnomocnictwa.

 

6…lub księgę wieczystą
Znacznie bardziej skomplikowane jest sprawdzanie wiarygodności właściciela przy zakupie mieszkań hipotecznych. W tym przypadku kupujący powinien koniecznie zapoznać się z księgą wieczystą prowadzoną dla tego mieszkania (szukamy jej w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego). Księgi są jawne – każdemu wolno je przeglądać.

Każda księga wieczysta składa się z czterech części:

Dział pierwszy zawiera zwięzły opis nieruchomości: jej rodzaj (np. lokal, działka, budynek), położenie (miasto, dzielnica, gmina, piętro) oraz powierzchnię. Mogą tu też być wyszczególnione prawa przysługujące właścicielowi (np. prawo użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem). W dziale drugim podana jest informacja o aktualnym właścicielu nieruchomości. Dział trzeci przeznaczony jest na wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych obciążających daną nieruchomość. Chodzi tu np. o prawo dożywocia. Jeśli babcia daruje wnuczkowi mieszkanie w zamian za dożywotnie zamieszkanie, to wnuczek może je sprzedać tylko razem z babcią. Babcia ma bowiem zagwarantowane prawo do mieszkania tam do końca życia.

W dziale trzecim możemy także znaleźć wpisy dotyczące ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. zakaz sprzedaży), a także wpisy rozmaitych roszczeń i tzw. praw osobistych osób trzecich (właściciel mógł z kimś zawrzeć umowę przedwstępną z wpisem do księgi wieczystej. Wpisanej osobie przysługuje wówczas pierwszeństwo przy zakupie danej nieruchomości).

Dział czwarty zawiera wpisy hipotek obciążających nieruchomość.

Księgę trzeba umieć czytać. A obowiązują tu dość specyficzne zasady.

Nie należy przejmować się starymi wpisami podkreślonymi na czerwono – podkreślenie oznacza, że wpis jest nieaktualny. UWAGA! Bardzo ważne są tzw. wzmianki, umieszczane w pierwszej – od lewej strony – “szpalcie” danego działu księgi wieczystej. Wzmianka to krótka informacja, że do sądu wpłynął (lecz nie został jeszcze rozpatrzony) wniosek dotyczący nieruchomości.

Wzmianka ma postać krótkiego numeru, np. 1256/92, według prowadzonego w każdym sądzie tzw. dziennika ksiąg wieczystych. Podając ten numer urzędnikowi sądowemu, możesz dowiedzieć się, czego wniosek dotyczył.

Może się zdarzyć, że urzędnik sądowy nie będzie mógł znaleźć księgi wieczystej mieszkania, które chcesz kupić. Przeważnie oznacza to, że ktoś niedawno interesował się tym mieszkaniem (przeglądał księgę, brał z niej odpis czy składał jakiś wniosek). Właśnie po takich operacjach księga mogła nie zostać odłożona na półkę. Od sprzedającego należy wówczas bezwzględnie zażądać wyjaśnień.

Bardzo często kupujący opierają się tylko na odpisie z księgi przedstawionym przez sprzedającego. Jest to mało bezpieczne, gdyż właściciel może uzyskać nieograniczoną liczbę odpisów i przedstawiać je różnym kupującym. Poza tym odpisy odzwierciedlają stan prawny nieruchomości w dniu ich wydania. Nie ma więc pewności, czy dane te są aktualne (właściciel nieruchomości mógł np. dwa dni wcześniej wziąć pożyczkę pod jej zastaw).

 

7. Opłaty, opłaty, opłaty
Uczestnicy mieszkaniowych transakcji często zapominają o rozlicznych opłatach wiążących się z kupnem czy sprzedażą nieruchomości. Wydaje im się, że jeśli uzgodnią cenę np. na 100 tys. zł, to tyle właśnie dostaną lub tyle tylko będą musieli zapłacić. W rzeczywistości jest znacznie gorzej – opłaty towarzyszące transakcjom mieszkaniowym są bardzo wysokie. Teoretycznie opłatami obciążone są solidarnie obydwie strony umowy. Przyjął się jednak zwyczaj, że płaci kupujący. Można oczywiście uzgodnić własne, inne warunki transakcji. Już przy podpisywaniu aktu notarialnego trzeba zapłacić taksę notarialną oraz opłatę skarbową. Koszty zależą tu od wartości mieszkania i jego typu: stawki dla mieszkań hipotecznych są znacznie wyższe niż dla spółdzielczych.

W przypadku mieszkań hipotecznych nowy właściciel musi też zapłacić za wpis do księgi wieczystej. Z kolei przy zakupie mieszkania spółdzielczego trzeba wpłacić na konto spółdzielni tzw. wpisowe i udział. W większości spółdzielni są to kwoty symboliczne – rzędu kilku złotych. Ale są też spółdzielnie, które żądają znacznie więcej i trzeba być na to przygotowanym.

Najlepiej jeszcze przed podpisaniem umowy sprawdzić, ile wynosi wysokość wpisowego i udziału. Stawki te są ściśle określone w statucie spółdzielni.

Jeśli korzystasz z usług pośrednika, musisz też pamiętać o jego prowizji (zwykle 2-3 proc. ceny).

Koszmar związany z opłatami najlepiej przedstawić na przykładzie. Przypuśćmy, że sprzedajesz 40-metrowe mieszkanie i kupujesz 60-metrowe. Oba są hipoteczne, w obu przypadkach cena wynosi 3500 zł za metr (czytelnikom spoza Warszawy może się wydać wygórowana, ale w stolicy jest to normalne). 

Wielu kupujących nalega, by w ostatecznej umowie wpisana była niższa cena, niż wcześniej uzgodnili ze sprzedającym. Różnicę płacą “pod stołem”. Formalne obniżenie ceny zmniejsza wysokość opłaty skarbowej i notarialnej. Można zaoszczędzić kilkaset złotych, choć jest to oczywiście nieuczciwe.

Urzędy skarbowe wiedzą o tej praktyce i dlatego sprawdzają, czy cena podana w umowie nie różni się zbytnio od przeciętnych cen rynkowych podobnych mieszkań. Jeżeli urząd uzna, że cena jest zaniżona, ma prawo określić własną i od niej naliczyć stosowną opłatę.

Kupujący muszą się liczyć, że urząd skarbowy zapyta ich, skąd mieli pieniądze na mieszkanie. Gdyby okazało się, że wydatki nie mają pełnego pokrycia, urząd wymierzy podatek dochodowy od nie ujawnionych źródeł przychodów (tzw. domiar). Wynosi on aż 75 proc. nie udokumentowanej sumy. Fiskus może też wszcząć przeciwko kupującemu postępowanie z ustawy karno-skarbowej i wymierzyć grzywnę za uchylanie się od obowiązku podatkowego.

 

8. Zostań członkiem i się zamelduj
Żeby stać się właścicielem mieszkania spółdzielczego, nie wystarczy podpisać u notariusza umowy kupna-sprzedaży. Trzeba jeszcze zwrócić się do spółdzielni o przyjęcie w poczet członków. Trwa to nie więcej niż dwa tygodnie.

Dopiero po przyjęciu do spółdzielni możesz się w nim zameldować (w przypadku lokali hipotecznych tego warunku oczywiście nie ma).

Przy zameldowaniu powinno się mieć ze sobą dowód osobisty z adnotacją o wymeldowaniu z poprzedniego miejsca pobytu stałego, opieczętowane przez wydział ds. ewidencji ludności w urzędzie gminy druki meldunkowe (tzw. zgłoszenie pobytu stałego), pismo ze spółdzielni o przyjęciu w poczet członków, a mężczyźni podlegający obowiązkowi wojskowemu – także książeczkę wojskową.

9. A potem remont znajdz dobrego architekta wnętrz i urządz dom twoich marzen, przeprowadzka – i można mieszkać.